ARTICLE PARU DANS LE MAURICIEN | 12 JANUARY, 2017 – 15:10 | PAR ALEXANDRE BARBÈS-POUGNET

L’augmentation croissante des panneaux d’affichage invitant les vacanciers se rendant sur quelques plages mauriciennes à circuler, leur rappelant que les terres données à bail par l’État ne sont ni des aires de repos, ni des aires de pique-nique, semble être, une nouvelle fois, à l’origine d’une controverse. Si certains citoyens estiment que toutes plages entrant dans le domaine public appartiennent aux Mauriciens et que, de ce fait, leur usage devrait être libre pour tous, il n’en va pas de même pour les locataires de terrains se trouvant dans la limite des pas géométriques et disposant, en toute légalité, d’un droit de jouissance exclusive de ces immeubles donnés à bail pour une durée déterminée.
Plusieurs questions se posent alors et méritent que l’on s’y attarde afin que soient clarifiés les droits des uns et des autres, cela en espérant qu’une certaine harmonie puisse un jour être trouvée. Pour ce faire, il s’agira dans un premier temps de définir la notion de « Pas Géométriques », pour dans un deuxième temps préciser la limite des droits détenus par les preneurs à bail (II) et celle des vacanciers de passage (III).
I – La notion de Pas Géométriques
La « Pas Géométriques Act » définit les Pas Géométriques comme étant une portion de terre intégrant le domaine public et étant inaliénable et imprescriptible (1). Celle-ci s’étend sur une distance de 81 mètres et 21 centimètres à partir de la limite des hautes marées d’hiver (2).
a)Le domaine public
Le domaine public se définit comme celui constitué par les biens qui sont affectés soit à l’usage du public, soit à un service public et soumis en tant que tels à un régime juridique particulier (3). Ledit régime particulier est aménagé par la « Pas Géométriques Act » qui détermine le mode de gestion de ces terres par l’État, seul propriétaire du domaine public, et non-concurrencé par les citoyens mauriciens qui n’en sont que des usagers. Toute allégation soutenant que les montagnes, terres, plages, lacs, ruisseaux, et autres appartiennent au peuple est dès lors erronée. Seul un droit de jouissance lui est reconnu, et ce à la seule condition que les règles de jouissance imposées par les autorités soient respectées. Nous nous trouvons par conséquent très loin des droits reconnus à un propriétaire.
b)Inaliénabilité et imprescriptibilité
L’inaliénabilité, qualité d’un bien qui ne peut être vendu, et l’imprescriptibilité, qualité d’un bien qui ne peut être acquis par écoulement du temps, de cette portion du domaine public trouve son explication dans l’histoire militaire de notre île. Mis en place par un Arrêté du Général Decaen en date du 5 mai 1807 (4), les pas géométriques constituaient une bande de terre sur laquelle aucune construction ne pouvait être érigée, temporairement ou à titre permanent, cela car les troupes militaires devaient pouvoir se déplacer sans rencontrer d’obstacles en cas de tentative d’invasion de l’Isle de France par les côtes.
Si malgré l’évolution de notre histoire les caractères inaliénable et imprescriptible ont bien été maintenus, le déclin de la convoitise exaspérée de l’île Maurice par les grandes nations coloniales semble avoir rendu inutile le maintien à l’état vierge de terres côtières exploitables par l’État. Est alors intervenue la possibilité pour tout intéressé de prendre à bail les terres du littoral, dans les conditions strictement établies par la loi et moyennant le paiement d’un loyer et une contribution au développement des infrastructures côtières (routes, électricité, etc.).
Les pas géométriques constituent aujourd’hui une zone dans laquelle des terres données à bail à des particuliers ou à des hôtels et sur lesquelles tous locataires ou preneurs disposent de droits similaires aux droits d’un locataire « classique » d’immeuble à bail, dont celui de l’aménager, d’ériger, de modifier, le tout avec approbation du propriétaire, mais aussi des mêmes obligations dont celles d’user de la chose louée en bon père de famille et de payer le prix du bail (5). À côté de ces droits classiques sont aussi et toutefois retrouvés des droits très étendus tels que celui de céder le droit au bail contre paiement d’un prix couvrant celui du terrain et des infrastructures érigées. Ces droits et obligations classiquement reconnus à un preneur trouvent toutefois leurs limites dans les aménagements apportés par la « Pas Géométriques Act ».
II – Les limites des droits du locataire ou preneur
Si plusieurs limites aux droits reconnus à un preneur de terrain à bail dans la zone des pas géométriques ressortent de la « Pas Géométriques Act », seule celle relative à l’installation d’un immeuble sans autorisation préalable attirera ici notre attention.
Comme abordé en introduction, les panneaux d’affichage placés sur les plages par les preneurs à bail semblent être à la source d’une colère grandissante des usagers occasionnels de ces lieux. La question est alors celle de savoir si la présence de tels panneaux est légale, quand bien même ces derniers auraient été plantés à l’intérieur de la limite légale du terrain donné à bail.
La réponse à cette question est négative, et pour cause. L’article 24(A)(1) de la « Pas Géométriques Act » dispose qu’il est interdit à toute personne de bâtir ou d’installer une jetée, un mur, un grillage, ou toute autre structure à l’intérieur de la zone des pas géométriques sans en avoir obtenu le droit, le titre, la capacité ou l’autorisation expresse du ministre concerné. En d’autres termes, tout immeuble ajouté par un preneur nécessite une autorisation.
Si certains voient dans un panneau d’affichage un « movable property », j’y vois pour ma part un immeuble au sens des articles 24(A)(1) de la « Pas Géométriques Act » et 525 du Code civil mauricien. Cette dernière disposition prévoit que « le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés par plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés ». Nous nous trouvons ici dans le cas d’un immeuble par destination. L’immeuble par destination est une chose mobilière réputée immeuble par la loi du fait qu’elle est, à l’initiative du propriétaire d’un immeuble, soit attachée à celui-ci à perpétuelle demeure (article 525), soit affectée au service et à l’exploitation du fonds (article 524 – par exemple : animaux de culture).
La référence à ces dispositions nous permet par conséquent de classer un panneau d’affichage bétonné sur une plage dans la catégorie des immeubles et, par conséquent, d’en constater l’illégalité de sa présence sauf autorisation obtenue par les preneurs à bail ou locataires conformément aux dispositions de l’article 24(A)(1) du « Pas Géométriques Act ».
Si l’illégalité de ces panneaux est incontestable, leur présence semble toutefois trouver leur nécessité dans le fait qu’il est nécessaire de rappeler aux vacanciers que ces terrains ont été donnés à bail, conformément à la « Pas Géométriques Act », et que la jouissance de tout bien donné à bail par son locataire ou preneur est exclusive.
III – Les limites des droits des vacanciers, tolérance et civisme
Il n’existe par principe aucune différence entre la location d’une maison en plein centre de Vacoas et celle d’une maison pieds-dans-l’eau, si ce n’est qu’à la différence de la première, aucun mur ne peut être érigé pour délimiter le terrain de la seconde. Prenant cet exemple, que dira le locataire vivant dans une maison de Vacoas si des vacanciers venaient se poser sur sa pelouse, y pique-niquer, et y laisser par la suite derrière eux leurs déchets ménagers ? Et je passe ici sur le dérangement causé par les cris, sons de musique, etc. En dépit du fait qu’il ne permettrait aucune intrusion dans les limites du bien loué et sur lequel il est seul à disposer de droits, sa réaction serait d’autant plus virulente face à des incivilités.
À la différence des plages telles que celles de Blue-Bay, de Flic-en-Flac, de la Cambuse et autres plages classées « publiques », qui sont munies par l’État d’équipes de nettoyage, de surveillance policière, d’infrastructures et de poubelles, il revient aux locataires de terrains se trouvant dans la limite des pas géométriques la tâche de nettoyer les innombrables détritus abandonnés par des citoyens non-civilisés après une journée de détente (couches pour bébé, emballages de toutes sortes, mégots de cigarettes, etc.). Il suffit pour cela d’observer l’état des passages offrant l’accès au public vers ces plages. La réaction hostile des preneurs ou locataires face à ces incivilités est par conséquent justifiée, bien que tous les vacanciers ne soient pas à mettre dans un même panier.
Fort de leur titre de preneur à bail et du fait que le gouvernement, bailleur, soit légalement tenu de leur assurer la jouissance paisible du bien loué, leur droit n’en est que renforcé par l’article 24 (1) du « Pas Géométriques Act » qui dispose que « (…) no persons shall (…) encroach upon (…) any part of Pas Géométriques without the express authorisation in writing of the Minister ».
La solution à tout ce problème résiderait alors dans le compromis appelant au civisme des uns et à la tolérance des autres.



Notes
1) Article 2(1) de la « Pas Géométriques Act »
2) Article 3(1) de la « Pas Géométriques Act »
3) Vocabulaire juridique, Gérard Cornu, Association René Capitant, édition 2009, p. 326
4) Article 2(1) de la « Pas Géométriques Act »
5) Article 1728 du Code civil mauricien

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